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物业费交业主大会是福是祸？来源：南京物业网
上周六，福田区南天一花园业委会召开业主大会，会议表决通过了一项创新之举，即小区业主决定将物业费交给业主大会，再由业主大会拨给物业公司使用。这一“吃螃蟹”的举动引发较大争议，业主普遍认同业主大会代收物业费能避税，物管行业和法律界人士则表示，业主大会不具备法人资格，无权代收物业费。 业主物业费交给业主大会 能有效监督资金去向 南天一花园业委会主任范国振说，倘若按表决的结果执行，每年可以节省税金24.38万元，省下来的这笔钱将用于小区建设和改造。“因为还有很多前期准备和交接工作要做，我们计划从明年上半年开始执行表决结果。”范国振说。 谈到刚刚通过的表决，南天一花园业主 在该小区业主 也有业主提出疑问：“我每个月交纳的物业费是可以报销的，前提是必须要有发票，避税后谁提供发票？”对此，范国振表示，需要物业费发票报销的业主毕竟占少数，届时业主大会将购买发票满足这部分业主的需求。 而对由业主大会收取物业费可以避税的说法，深圳税务部门尚未给予南都记者回复。 律师业主大会无权代收物业费 吁应对其实体化 深圳多家物管企业的负责人直指南天一花园的做法不合法。“物业服务合同的签订主体是业主与物业服务企业，业主大会一不是合同主体方，二不具备法人资格，凭什么收费？一旦出现经济纠纷怎么办？”福田一家物业公司负责人直言。 北京大成(深圳)律师事务所胡长青律师也表示，业主大会并非提供物管服务的主体，且收费须经物价部门审批通过，基于此，业主大会代收物业费无论从收费主体还是从收费依据上来分析，都是不合法的。 罗湖一家物管企业负责人称，对于南天一花园的创新之举，物管行业之所以反弹较大，主要是因为物业费一旦由业主大会代收，物管企业的现金流和利润就会减少。“深圳物业费收费标准10多年都没有上调，企业经营面临困境，自然不希望这种对企业不利的做法萌芽并被复制。” 深圳大学法学院副教授彭渤的观点是，如果物业费确实存在重复交税，可通过物业公司向税务部门提起行政复议。“业主大会不是独立法人，它的身份更接近于民意代表，是权利体现的机构，而非财务管理机构。”彭渤说，从操作上看，南天一花园业委会的做法符合逻辑和情理，但从法律上来讲，业主大会没有权力和义务代收物业费。 “导致这种问题的出现，主要是因为立法上的欠缺，业主大会早就应该实体化。”彭渤称，赋予业主大会法人资格的消息早几年前就已传出，但迟迟没有实质性进展。采写：南都记者 叶淑萍 不投票 判你“随大流” 物管费 先交业主大会 前日下午，南天一花园小区业委会组织召开第十七次业主大会，会议表决通过了两项创新之举，即修改《南天一花园业主大会议事规则》，增加“业主大会会议投票表决时未参加投票的业主，其投票权计入已表决的多数票”，同时修改与中航物业公司签订的《物业服务合同》，增设“小区的物业服务费由业主向业主大会交纳，再由业主大会拨给物业公司使用”条款。消息传出后，整个物管行业沸腾了。 南天一花园业委会两项创新之举引多个小区学习 调整投票方式 是为降低表决门槛 针对上述表决事项，南天一花园业委会一个月前开始张贴公告， 小区重大事项需要投票决策时，不参与投票的业主被默认为“随大流”，这样做有无相关法律法规作为支撑？面对南都记者的提问，南天一花园业委会主任、今年78岁的范国振从随身携带的布包里拿出一本厚厚的法规材料，翻到其中一页画有红笔标注的部分，上写“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”。该条款出自住建部2009年出台的《业主大会和业主委员会指导规则》中的第二十六条第二款。 相关法律法规早在2009年出台，知道和了解的人少之又少。南都记者昨日先后采访福田、罗湖13个小区的业委会成员以及业主，九成受访者表示没听说过上述法规。 “我们这样做是为了降低投票表决时的门槛，也希望在全市起个带头作用。”范国振说，按照相关规定，小区成立业委会、上调物管费、动用房屋专项维修资金等重大事项都须召开业主大会进行投票表决，且对有效决议的票数和票权数有严格要求。现实情况是，全市绝大多数小区业主参与投票的积极性不高，导致需要全体业主投票解决的问题很难推动。 南天一花园的做法引来其他小区业委会的关注。 据 对于南天一花园的创新做法，素有“中国物业管理第一人”之称的陈之平表示，此举对于业主自治起着积极的作用，可以倒逼那些对小区重大事项漠不关心的业主参与业主大会，行使自己的权利。持相同观点的还有深圳市物管协会常务副会长兼秘书长曹阳，“对于投票表决难这个老大难问题的解决会有所促进。”曹阳说。 避免重复纳税 物管费先交业主大会 南天一花园小区业主大会此次表决通过的另一创新之举是改变物管费的交纳方式。“以前物管费都是直接交给物业管理处，今后将先交给业主大会，再由业主大会拨给物业公司使用，这样可以避税。”范国振说。中航物业公司每年要从该小区的收入中提出24 .38万元上交纳税，在他看来，这属于重复上税，极不合理。 “举个例子，家中雇了保姆，给保姆的工资需交税，但给保姆买菜购物的钱是不用上税的，因为菜售价和物品售价中已含税。”范国振强调，小区里清洁、保安、维修、电梯、设备等开支费用中都包含了税金，税务部门却还要再向企业征收24 .38万元税金，企业无法改变现行局面。“若改为业主大会向业主收取物业服务费，就不存在企业行为，避交的24 .38万元税金可以投入小区的改造和建设。”范国振表示，为了打消业主的疑虑，该笔费用由业委会和物业管理处共管。 “确实存在重复上税，早些年我们和税务部门提出过这个问题，但对方未采纳我们的意见。”深圳一家物管企业负责人表示，在酬金制下，物业服务企业管理的物业小区资金的所有权归属于全体业主，物业服务企业只是依物业服务合同对资金进行代收代支的管理，不属于营业性收入，所以不该按全额交纳营业税。“物业服务费中应征收营业税的只是物业企业提取的10%的佣金这一项。”该负责人称。 看似对小区业主有利的一项改革，却存在一些争议。“任何表决的前提是必须合法合规，在改变物管费交纳方式这个问题上，业委会事先并没有与我们沟通，至于它的合法性，我不便发表过多观点，公司方面会介入。”南天一花园管理处负责人称。范国振则表示，“已经跟中航物业公司高层沟通过，他们表示支持。” 据了解，北京部分小区也在开展类似尝试，前提是业主大会具有法人资格，而南天一花园业主大会目前并没有法人资格。陈之平认为，此举虽然可以避税，但资金监管要做到位，必须落实责任人。 “深圳正在起草相关文件，准备赋予业主大会法人资格。”曹阳介绍，业委会代收物管费的做法在香港和台湾早些年已经存在。 范国振说，因为有一个交接的过程，物管费交纳方式改变的决议预计明年上半年才能执行。 解读“随大流” 合规否？ “未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”———住建部2009年版《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条第二款 积极否？ 此举对于业主自治起着积极的作用，可以倒逼那些对小区重大事项漠不关心的业主参与业主大会，行使自己的权利。———素有“中国物业管理第一人”之称的陈之平这样表示 两问“物管费” 有资格？ 业主大会先收物管费，前提是具有法人资格。南天一花园业主大会目前没有法人资格。据介绍，深圳正在起草相关文件，准备赋予业主大会法人资格。 能监管？ 资金如何才能做到监管到位？陈之平认为必须落实责任人。 范国振表示，为了打消业主的疑虑，该笔费用由业委会和物业管理处共管。 别再做“沉睡”的业主 小区成立业委会，需要业主投票；“管家”上调物管费，需要业主投票；可以说，小区内任何重大事项，都需要业主投下手中宝贵的一票。现实情况是，相当一部分业主对小区公共事务漠不关心，即不参与投票，也不委托他人帮忙投票。 对于上述普遍存在的现状，南天一花园业委会想出一个好办法。不参与投票是吧？那就算你“随大流”。过后不要抱怨自己“被投票”，因为法律法规允许这样做。有一点令人不解，2009年就已经出台的法规，倘若不是南天一花园业委会主任范国振发现，这个法规还要沉睡多久才能派上用场？ 当然，不是所有业主和业委会成员都能做到像范国振那样，天天乐此不疲地研究相关法律法规，但这种坚持学习的精神值得敬重。现在，法律法规找出来了，能否在短时间内解决“投票表决难”的问题还不好说，但起码可以倒逼越来越多的业主参加到小区公共事务中，毕竟，小区事务与自身利益相关。 南天一花园案： 13年官司输了 业主维权精神赢了 11年时间，深圳乃至全国物业圈子里最受瞩目的房屋侵权纠纷案———南天一花园案终于跑到了马拉松的终点。这个前后纠结了13年、过堂21次的产权纠纷，集合了目前商品房小区面临的普遍问题，即小区共有部分产权如何确定，以及开发商改变共有部分性质之后是否需要承担相应责任。自2012年11月最高人民法院介入此案开始，它就被当做全国性指导案例被人们期待。 案件终于尘埃落定，亲自签收判决通知书的南天一花园业委会主任范国振表示接受并尊重最高法的终审判决，然而案件在业界引起的讨论并未平息。长期关注物业行业发展及业主维权的深圳住宅与房地产杂志社总编张红喜在研究最高法的判决结果后感慨，“去年元月最高法决定提审此案的理由是粤高院‘法律适用错误’，今年2月维持粤高院判决的理由是‘法律适用正确’。费了整一年时间，最高法又在中国的南海边画了一个圈。” 事过境迁再回顾此案，物业界和法律界人士发现，在最高法这样一个看似原地踏步的动作中，透露着更多的信号和思考。 A 最高法：本案可做判例，但需强调特殊原因律师：并非“开发商一定赢而业主一定输” 最高人民法院提审南天一花园案，是否将其当做指导性案例也获得了最高法的回应，在答记者问时最高法表示，作为最高人民法院审理的案件，对于类似法律适用问题有一定借鉴意义。“但是我们要特别强调的是，本案有一些特殊因素需要注意，这就是争议小楼的建设年代背景。双方当事人争议的两栋小楼的规划、建设年代是上世纪80年代末、90年代初，当时商品房开发还处于探索阶段，法律规范还很不完善，我们不能按照当前的商品房开发建设的规定以及规定的执行情况等，反过来要求当时的开发商和业主，还是应当坚持一个历史的、实事求是的观点，对相关事实做出一个综合判断。” 因此，相关法律规范完善后规划建设的新小区中发生的类似纠纷，在事实认定的标准等方面跟本案可能会有所区别，这还需要法官在案件审理过程中结合具体案情综合做出认定。 “最高法的后续解释其实是在警告开发商群体，事实认定标准会有所区别。”本案代理律师吴耀鸿如此解读，“不然本案作为类似纠纷的判例，是否业主、业委会就此发起的诉讼请求都不会得到支持？以后大家遇到这种纠纷就不再起诉了？” B 最高法：《物权法》也不能认定小楼属全体业主共有专家：若配建设施开发商有产权，业主仍有共用权 业内人士根据最高人民法院的裁判文书分析，在审理中最高法认定，法定图则和容积率等只是政府在建设用地和建筑规划方面的行政管理手段，并非判断小区“配套设施”产权归属的充分条件，尤其在现阶段，要判断小区“配套设施”的产权归属，会结合历史、现实和法律对一般建筑物所有权归属的相关规定综合考量。 同时最高法在答记者问时称，“本案争议房屋的兴建、登记及本案纠纷提起的时间，均是在《物权法》施行之前。但是鉴于在《物权法》施行之前，法律对建筑物区分所有问题没有明确规定，我们认为也可以参照《物权法》及相关司法解释的规定来对本案小楼是不是属于业主共有部分做出认定。” 根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，除特殊情况外应当属于业主共有。最高法认为，即使按照《物权法》及司法解释关于建筑物区分所有的相关规定来看，案涉小楼不属于业主共有的公共场所，因此也不能认定小楼属于全体业主共有。 针对本案判决，张红喜在借鉴《台湾公寓大厦管理条例》对于此类权属的解决方案后分析，既然南天一花园两栋配套小楼的产权已判给开发商，换句话说，这两栋小楼是属于开发商的专有部位，但其功能又是“小区配套设施”，也就是还属于小区共用部位，因此，本案的最终判决结果实际上扩充了小区物权内容，“即在‘专有部位持分权’、‘共有部位共用权’和‘成员共同管理权’这三个权属的基础上又增加了一个小区物权维度———专有部位共用权，这是内地建筑物区分所有权中一个新的权属关系，需要仔细研究。” 已成业主维权范例 尽管最终两栋小楼归业主共有的诉求未被支持，但南天一业委会仍然为业主争得了不少权益：争取绿地、选聘物业公司、拆除架空层商铺、小区封闭管理、追回被原物业公司带走的109万元维修基金、更新改造小区的房屋设施、索回145万元架空层的赔偿金……范国振则将这些年的阶段性成果总结为“审时度势”： 先是2000年，开发商打算将小区绿化用地进行开发，范国振趁着时任深圳市委书记张高丽提出的“天更蓝、水更绿”的规划思路，联合业主致信市委市政府，保住了小区绿化。 其次2002年前后，中央领导将视察深圳，市政府加大力度整治“违章建筑”，范国振即组织业主进行行政诉讼，提出小区架空层的商铺属违章建筑，应予拆除。同时，诉讼过程中他联络媒体介入调查。由于清拆违建的诉求与政府社会管理的政策取得一致，2002年11月，长期占据架空层的108家商铺和发廊被清拆一空。 类似工作在南天一业委会的努力中占有大量比例，而拉横幅、贴标语、静坐等方式他们从未使用。“虽然进展缓慢，但这是最现实最合理最大效益的方法和成本最低的工作方式，也是一项技术含量颇高的细致工作。但只有这样才能使业主的私有财产得到保证，才能够使房子更加适宜居住，同时做到延长房屋寿命并确保住宅保值增值。”范国振在这个小区里的一套 理性维权才是物业纠纷的解决之道 “终审败诉对我来说不算是太坏的结果，毕竟我们收回了109万的本体基金和145万架空层的赔偿金。”在南天一花园的物业管理处，范国振以这样一句话作为接受南都记者采访的开场白。这位78岁的老人虽仍坚持业主诉求合理合法，但对最高法的终审判决结果表示尊重。 去年1月10日，最高人民法院作出民事裁定提审此案，这一消息出人意料———此前从未有过商品房小区公共部分确权的民事案件被最高人民法院提审。在范国振看来，这已是业主们的一次胜利。 在业主自治精神逐渐觉醒的这十几年里，业主与开发企业、物业服务企业之间的博弈如恒河沙。不少纠纷由于处理不当陷入僵持，甚至引发暴力冲突；有些纠纷在繁琐的沟通、取证、诉讼却几次碰壁后不了了之。其中，小区业委会领头人的做法，往往决定结果。 追踪报道此案十年的前南方都市报记者李斌用了两个词来定义范国振：“现代士绅”和“公关专家”。李斌认为，类似传统士绅阶层的业委会主任，在社区治理方面有着其他组织难以替代的效果。 当前，范国振透露，他受政府部门邀请，正撰写关于业委会如何在基层社区治理中发挥作用的文章。 业主与开发商争夺两栋配建小楼所有权 2002年11月11日，南天一花园业委会以深圳城建公司、深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向深圳中院提起诉讼，要求深圳城建公司等停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，赔偿损失145万元；确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有，深圳城建公司返还两栋小楼，并赔偿损失。深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，于2003年3月31日裁定驳回南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委会不服上诉。 2011
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