宁建物字【2012】232号关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知

宁建物字〔2012〕232号

各有关单位：

为进一步加强物业管理行业队伍建设，培养、提高项目经理业务素质和服务能力，促进物业管理项目实现规范服务、高效服务和优质服务，根据《物业管理条例》等法规及《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》等规定，现将本市物业服务项目经理管理工作通知如下：

一、基本规定

（一）南京市物业服务项目经理（以下简称项目经理）是指物业服务企业按照物业服务（前期）合同约定指派的物业项目负责人。

（二）项目经理应参加市住建委组织的业务培训考核和继续教育，并通过聘用企业在市住建委完成从业信息登记。

（三）本市物业管理项目实行经理责任制，1名项目经理负责1个物业管理项目，持证上岗。1名项目经理同时管理2个项目的，应当征得2个项目合同甲方的同意，其管理物业建筑面积总和应在20万平方米以内。

二、培训考核

市住建委建立本市项目经理培训考核制度。凡符合条件参加我市项目经理培训，经考核合格的，颁发《南京市物业管理项目经理培训合格证书》（以下简称培训合格证书）。培训合格证书由项目经理本人使用。

（一）目前我市在岗的项目经理经所在企业上报，可直参加培训考核。企业上报在岗项目经理时必需对应管理项目，1个项目只能上报1名项目经理。

（二）非在岗项目经理需参加培训考核的，应具备以下条件：

1、取得研究生及以上学历，或具备物业管理师职称，从事物业管理活动满1年。

2、取得大学本科学历，从事物业管理活动满2年。

3、取得大专学历，从事物业管理活动满3年。

从事物业管理活动的年限以劳动合同为准界定。

三、信息登记

（一）物业服务企业应按照《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》的要求，完成企业在聘项目经理的身份信息征集。

（二）新任的项目经理在接受物业服务企业委派之日起30日内，应通过聘用企业在南京市物业服务企业及从业人员信用信息系统中完成从业信息登记。

（三）物业服务企业应向项目所在地区（县）物业行政主管部门提交以下资料，进行项目经理备案。

1、项目经理信息登记表。

2、培训合格证书复印件。

3、企业委派（任命）书、劳动合同。

4、管理2个项目的还应提交甲方书面同意文件。

经区（县）物业行政主管部门备案后，项目经理信息在“南京物业网”上公示，接受广大业主和社会各界监督。

（四）项目经理岗位调整或离开所聘用企业的，聘用企业应在变更委派之日起7日内办理从业信息变更登记。

（五）未按要求完成信息登记和备案的，依据《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》，将向物业服务企业及项目经理征集纳入不良信息。

四、工作职责

南京市物业服务项目经理应遵守以下工作职责：

（一）积极宣传并贯彻执行物业管理的相关法律、法规和规定，服从物业行政主管部门的指导和监督。

（二）根据物业管理相关法规和文件规定、物业（前期物业）服务合同约定、管理（临时）规约制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案并组织实施。

（三）执行物业服务企业内部管理制度，规范物业管理区域管理服务人员的工作行为，及时处理管理服务人员的违规行为，通过持续培训提高员工的从业能力。

（四）在物业管理区域内醒目位置公示项目经理的联系方式、物业服务企业的监督电话，接受全体业主的监督。

（五）在物业管理职能范围内配合辖区政府部门做好社区管理工作。

（六）公开服务项目的业务办理程序及时间，公开收费事项和标准；规范受理业主与使用人投诉、报修及回访的工作流程，并及时予以处理。

（七）建立有效的沟通渠道，指导、督促管理人员做好业主来访、投诉工作，采用多种方式及途径征求和听取业主大会、业主委员会、业主的意见和建议，做好相关记录，改进服务工作，提高管理水平。

（八）按照我市物业管理区域重大事项报告制度的要求，及时到场协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，并向业主委员会和有关行政主管部门报告。

（九）发现违反相关法律法规及管理（临时）规约的行为，及时采取告知、规劝、制止等处理方式，并向业主委员会报告。

（十）对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议、纠纷进行协调。

（十一）法律、法规及物业（前期物业）服务合同约定的其他职责。

五、继续教育

（一）项目经理应每年接受继续教育，每年继续教育时间不少于30学时。

（二）继续教育内容及教育师资安排由市住建委确定，市物业管理行业协会负责具体落实。

（三）项目经理接收继续教育情况登记在项目经理培训合格证书附页，纳入市住建委信用信息管理。

六、日常管理

（一）市住建委负责全市项目经理监管和从业信息登记；市物协负责落实培训工作；各区（县）物业行政主管部门负责辖区内的项目经理备案工作，建立辖区项目经理名册，对项目经理的日常工作进行检查、指导。

（二）项目经理的日常服务实绩纳入信用档案管理。项目经理本人以及所管项目获得表彰奖励等符合信用记分标准中规定的，按照规定程序在其业绩信息中予以登记。发生违法违规行为经查证属实的，在其不良信息中予以登记。

（三）项目经理任职的物业管理项目内有下列情形之一的，撤销其培训合格证书，并在南京物业网上公示：

1、违背职业道德规范，损害行业形象，造成重大社会影响的。

2、未按照合同要求组织服务，或发生违法违规行为，或对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不按照行政主管部门的要求进行限期整改的。

3、因管理失职，造成重大责任事故的。

4、被新闻媒体负面报道且影响重大，经查属实的。

5、在一个信用记分年度，不良信息被累计记分超过规定分值的。

6、继续教育未达到规定学时或培训考核不合格的。

7、其他应予撤销项目经理培训合格证书的情形。

项目经理被撤销培训合格证书的，自证书撤销之日起三年内不得参加本市物业项目管理，同时根据《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》的规定，将对其所在物业服务企业征集纳入不良信息。

本《通知》自2012年4月1日起执行。